Depuis le 1er janvier 2026, la politique fiscale de la ville a changé de zonage. Les Zones Franches Urbaines — Territoires Entrepreneurs (ZFU-TE) ont été supprimées et remplacées par les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) comme unique référence géographique pour les exonérations fiscales liées à l’implantation en zones défavorisées. L’article 42 de la loi de finances pour 2026 crée un nouveau régime d’exonération d’IS et d’IR pour les entreprises qui s’y créent ou s’y installent.
Pour un dirigeant de PME qui envisage une création, une reprise ou une implantation dans ces quartiers, ce dispositif peut représenter une économie significative sur 5 à 8 ans. Tour d’horizon des conditions et du fonctionnement.
Pourquoi ce changement de zonage ?#
Les ZFU-TE avaient été créées dans les années 1990 pour favoriser l’emploi et l’activité dans les quartiers défavorisés. Mais leur périmètre, figé depuis 2014, ne correspondait plus aux réalités du terrain. Le gouvernement a décidé d’aligner la politique fiscale de la ville sur le zonage QPV, qui est la référence nationale actualisée de la géographie prioritaire.
Concrètement :
- Les ZFU-TE sont supprimées au 1er janvier 2026. Les entreprises déjà implantées sous l’ancien régime peuvent terminer leur cycle d’exonération dans les conditions antérieures.
- Le nouveau dispositif QPV (art. 42 LF2026) s’applique aux créations et reprises d’activité à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’au 31 décembre 2030.
Qu’est-ce qu’un QPV ?#
Les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville sont définis par la loi du 21 février 2014. Ils regroupent les quartiers urbains présentant des difficultés socio-économiques importantes : faibles revenus des habitants, chômage élevé, difficultés d’accès aux services. En France métropolitaine, environ 1 300 QPV couvrent 5,5 millions d’habitants, répartis dans une grande partie des villes de taille moyenne et des grandes agglomérations.
Pour savoir si votre adresse est en QPV : rendez-vous sur le portail officiel sig.ville.gouv.fr — l’outil de cartographie interactif permet de vérifier en quelques secondes.
Pour l’outre-mer, la liste spécifique des QPV éligibles est fixée par le décret n° 2025-1435 du 30 décembre 2025 (JORF du 31 décembre 2025).
Conditions d’éligibilité#
Pour bénéficier de l’exonération, l’entreprise doit respecter plusieurs conditions cumulatives.
1. Nature de l’activité#
Les activités éligibles sont les activités industrielles, commerciales, artisanales ou libérales non réglementées. Sont exclues :
- Les activités de gestion ou de location d’immeubles (SCI purement patrimoniales)
- Les activités financières passives (holdings de participation sans activité animatrice)
- Les activités relevant des bénéfices agricoles (BA)
2. Chiffre d’affaires#
Le chiffre d’affaires annuel hors taxes doit être inférieur à 10 millions d’euros. Ce seuil est apprécié au titre de l’exercice de création ou du dernier exercice clos.
3. Implantation effective en QPV#
L’entreprise doit avoir son siège social et son activité réelle dans le périmètre du QPV. Une simple domiciliation sans activité concrète ne suffit pas. L’administration fiscale vérifiera notamment :
- La présence de locaux professionnels dans le périmètre
- L’exercice effectif de l’activité (personnel présent, équipements, clientèle locale)
4. Période d’implantation#
La création ou la reprise doit intervenir entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030.
5. Capital non détenu par d’autres sociétés bénéficiaires#
Pour éviter les montages d’optimisation abusive, les entreprises dont le capital est détenu à plus de 50 % par des sociétés qui bénéficient déjà d’un régime d’exonération similaire sont exclues du dispositif.
Le mécanisme d’exonération#
Phase d’exonération totale : 59 mois#
Pendant les 59 premiers mois suivant la création ou la reprise, les bénéfices réalisés dans le QPV sont totalement exonérés d’IS ou d’IR. En pratique, c’est près de 5 ans d’exonération complète — un avantage considérable pour les premières années d’activité, souvent les plus difficiles.
Phase de sortie dégressive : 3 ans#
À l’issue des 59 mois, l’entreprise n’est pas brutalement soumise au taux plein. Un mécanisme dégressif permet un retour progressif à la normale :
| Période | Part du bénéfice imposée |
|---|---|
| Mois 60 à 72 (6e année) | 40 % |
| Mois 73 à 84 (7e année) | 60 % |
| Mois 85 à 96 (8e année) | 80 % |
| À partir du mois 97 | 100 % (régime normal) |
Plafonnement “de minimis”#
L’exonération s’inscrit dans le cadre du règlement européen sur les aides de minimis (règlement UE n° 1407/2013, remplacé par le règlement 2023/2831 depuis le 1er janvier 2024). Le cumul des aides de minimis sur trois exercices glissants est plafonné à 300 000 € par entreprise. Ce plafond est rarement atteint par les PME en démarrage, mais il convient de le garder en tête si vous bénéficiez par ailleurs d’autres subventions ou exonérations.
Exonération de CFE : 5 ans offerts#
En parallèle de l’IS/IR, les entreprises implantées en QPV peuvent bénéficier d’une exonération de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pendant 5 ans.
Cette exonération est accordée de droit sauf si la commune ou l’EPCI concerné a délibéré pour s’y opposer. Les collectivités avaient jusqu’au 19 juin 2026 (120 jours après la promulgation de la LF2026) pour adopter une délibération contraire pour les établissements créés à compter du 1er janvier 2026.
Conseil pratique : renseignez-vous auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) ou de la mairie pour savoir si une délibération d’opposition a été adoptée dans votre commune. En l’absence d’information, l’exonération s’applique.
Exemple concret : boulangerie artisanale en QPV#
Situation : Thomas crée une boulangerie artisanale dans un QPV de Toulouse en juin 2026. CA prévisionnel : 380 000 € HT. Bénéfice estimé à régime de croisière : 45 000 €/an à partir de la 3e année.
Application du régime :
| Période | Bénéfice | IS dû (taux réduit 15 %) |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 (jusqu’en 2031) | 45 000 € | 0 € (exonération totale) |
| Année 6 (2032) | 45 000 € | 40 % × 45 000 € × 15 % = 2 700 € |
| Année 7 (2033) | 45 000 € | 60 % × 45 000 € × 15 % = 4 050 € |
| Année 8 (2034) | 45 000 € | 80 % × 45 000 € × 15 % = 5 400 € |
| À partir de 2035 | 45 000 € | 100 % × 45 000 € × 15 % = 6 750 € |
Économie cumulée sur les 5 premières années : 5 × 6 750 € = 33 750 €
Sans oublier la CFE exonérée pendant 5 ans, dont le montant dépend de la commune (souvent entre 500 € et 3 000 €/an pour une PME de cette taille).
Les formalités à accomplir#
Déclarer l’option dans la liasse fiscale#
L’exonération n’est pas automatique. L’entreprise doit manifester son option lors du dépôt de la première liasse fiscale :
- Pour une société soumise à l’IS : formulaire 2065-SD avec la mention “Exonération QPV — art. 44 octies A CGI”
- Pour un entrepreneur soumis à l’IR : déclaration 2042 C Pro
Il est recommandé d’en informer simultanément votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) par courrier ou via votre espace professionnel impots.gouv.fr.
Conserver les justificatifs d’implantation#
En cas de contrôle fiscal, l’administration vérifiera la réalité de votre implantation. Conservez soigneusement :
- Le bail commercial ou titre d’occupation dans le périmètre QPV
- Les factures d’électricité, eau, téléphone professionnels à l’adresse QPV
- Les relevés de caisse ou factures clients avec adresse locale
- Tout document attestant de la présence de personnel dans les locaux
En cas de déménagement ou de cession#
Si l’entreprise quitte le QPV ou cède son activité, l’exonération prend fin à la date du transfert ou de la cession. Informez votre SIE dans les meilleurs délais pour éviter un rappel d’IS avec intérêts de retard.
Ce qu’il faut retenir#
Le dispositif QPV 2026-2030 est une véritable opportunité pour les créateurs et repreneurs d’entreprise dans les quartiers prioritaires. Il est particulièrement adapté aux commerces de proximité, artisans, professions libérales non réglementées et petites sociétés de services.
Ce qui est inclus :
- Exonération IS/IR totale pendant 59 mois (~5 ans)
- Sortie dégressive sur 3 ans (40 % / 60 % / 80 %)
- CFE exonérée 5 ans (sauf délibération contraire de la commune)
- Accessible aux PME (CA < 10 M€)
- Applicable aux créations et reprises 2026-2030
Ce qui est exclu :
- SCI purement patrimoniales et holdings passives
- Activités agricoles
- Entreprises dont le capital est majoritairement détenu par une société déjà bénéficiaire
- Implantations fictives sans activité réelle dans le QPV
En cas de projet en QPV, n’hésitez pas à consulter votre expert-comptable ou le correspondant PME de votre Direction des Finances Publiques pour valider votre éligibilité avant de prendre vos décisions d’investissement.
Sources :
- Art. 42 de la loi n° 2025-1980 de finances pour 2026 (Légifrance)
- Art. 44 octies A du CGI — Exonérations dans les QPV
- Décret n° 2025-1435 du 30 décembre 2025 — Liste des QPV d’outre-mer éligibles
- Service-Public Entreprendre — Fiche A18806 : Exonérations fiscales dans les QPV
- Économie.gouv.fr — Exonérations d’impôt dans les quartiers prioritaires
- SIG Ville — Cartographie officielle des QPV