La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) opère une réforme discrète mais significative de la fiscalité sur les logements vacants. L’article 108 supprime les deux taxes existantes — la TLV d’État et la THLV communale — pour les fondre en une unique taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Applicable aux impositions établies à compter du 1er janvier 2027, cette réforme concerne directement les propriétaires de logements inutilisés, y compris les dirigeants de PME qui détiennent du patrimoine immobilier en nom propre ou via une SCI.
Avant la réforme : deux taxes, deux régimes#
Jusqu’en 2026, deux dispositifs coexistaient avec des logiques différentes :
- La TLV (art. 232 CGI) : une taxe d’État, appliquée automatiquement dans les zones tendues (3 697 communes depuis l’extension de 2023). Son produit était reversé à l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).
- La THLV (art. 1407 bis CGI) : une taxe communale facultative, instituée par délibération dans les communes hors zones tendues qui le souhaitaient, à taux libre. Son produit restait dans les caisses communales.
Ce double régime était source de complexité et d’inégalités entre collectivités. La réforme unifie le cadre juridique tout en transférant intégralement le bénéfice de la taxe aux communes.
La TVLH : les règles du nouveau régime#
En zones tendues : une taxe automatique#
Dans les 3 697 communes classées en zone tendue, la TVLH s’applique de plein droit, sans délibération requise. Les taux de base sont identiques à ceux de l’ancienne TLV :
| Durée de vacance | Taux de base |
|---|---|
| 1re année | 17 % de la valeur locative cadastrale |
| 2e année et suivantes | 34 % de la valeur locative cadastrale |
Les communes ont la possibilité de voter une majoration :
- Jusqu’à +30 points la première année (taux maximal de 30 %)
- Jusqu’à +60 points à partir de la deuxième année (taux maximal de 60 %)
La délibération de majoration doit être votée avant le 15 avril de l’année d’imposition.
Hors zones tendues : une taxe facultative#
En dehors des zones tendues, la TVLH n’est pas automatique. Elle peut être instituée par délibération de la commune ou de l’EPCI doté d’un Programme Local de l’Habitat (PLH), adoptée avant le 1er octobre pour une application au 1er janvier de l’année suivante.
Le taux est librement fixé dans la limite d’un plafond de 50 % de la valeur locative cadastrale.
Point d’attention pour les communes ayant déjà institué l’ancienne THLV : leurs délibérations cesseront de produire effet au 1er janvier 2027. Elles doivent impérativement renouveler leur délibération sous le régime TVLH avant le 1er octobre 2026 pour ne pas perdre le bénéfice de la taxe.
Qui supporte la taxe ?#
Sont redevables : les propriétaires, usufruitiers et preneurs d’emphytéose de locaux d’habitation non meublés vacants, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales privées (SCI familiale, SARL, etc.).
Les locaux concernés sont les logements à usage d’habitation vacants depuis :
- Au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition dans les zones tendues
- Au moins 2 ans dans les communes hors zones tendues ayant délibéré
Les locaux commerciaux et les bureaux ne sont pas visés : la TVLH porte exclusivement sur les locaux à usage d’habitation.
Ce qui est exonéré#
La réforme maintient les exonérations traditionnelles. Un logement échappe à la TVLH dans les cas suivants :
- Occupation effective pendant au moins 90 jours consécutifs au cours de la période de référence
- Vacance involontaire indépendante de la volonté du propriétaire (litige locatif, indivision bloquante, contrainte technique documentée)
- Mise en location ou en vente active à des conditions normales de marché, malgré des démarches sérieuses (mandats d’agence, annonces diffusées)
- Travaux importants rendant le bien inhabitable, dépassant 25 % de la valeur du bien, justifiés par des devis ou factures
Les résidences secondaires relèvent d’un autre régime (la THRS, taxe d’habitation sur les résidences secondaires) et ne sont pas touchées par la TVLH.
Conséquences pratiques : un exemple chiffré#
Prenons un appartement avec une valeur locative cadastrale (VLC) de 5 000 € par an, vacant depuis deux ans dans une commune en zone tendue :
- En 2026 (sous l’ancienne TLV) : 5 000 € × 34 % = 1 700 € (déjà en 2e année de vacance)
- En 2027 (sous la TVLH, 3e année de vacance) : 1 700 € au taux de base, ou jusqu’à 3 000 € si la commune a voté la majoration maximale
La VLC est généralement inférieure à la valeur locative de marché. Elle est consultable sur la plateforme Gérer mes biens immobiliers (GMBI) d’impots.gouv.fr.
Important : les années de vacance antérieures à 2027 sont prises en compte pour déterminer le taux applicable. Un logement vacant depuis 2025 sera donc considéré en 2e année lors du premier avis TVLH en 2027 et supportera directement le taux de 34 %.
Ce que doivent faire les dirigeants et propriétaires#
Vérifier le statut de ses biens sur GMBI#
Depuis 2023, tous les propriétaires ont l’obligation de déclarer le statut d’occupation de leurs biens sur la plateforme GMBI (impots.gouv.fr). L’administration se fonde sur ces données pour établir la TVLH. Si le statut n’est pas à jour, la taxe sera établie d’office et la charge de la preuve d’une vacance involontaire reposera sur le propriétaire.
Biens à surveiller particulièrement :
- Appartements reçus par succession en cours de règlement
- Logements de collaborateurs temporairement inutilisés
- Biens en attente de rénovation
- Locaux d’habitation détenus par une SCI dont l’activité locative est interrompue
Anticiper la position des communes#
Avant le 1er octobre 2026, de nombreuses communes hors zones tendues vont délibérer pour instaurer la TVLH. Les annonces de délibération locale constituent un signal à surveiller pour les propriétaires concernés.
Pour les communes en zone tendue qui souhaitent appliquer une majoration, la délibération doit être votée avant le 15 avril 2027 pour une application sur les impositions 2027.
Évaluer l’intérêt de mettre le bien en location#
Dans les zones tendues, laisser un appartement vide au-delà de 12 mois revient à acquitter chaque année une charge supplémentaire non déductible. Pour un appartement dont la VLC est de 6 000 €, cela représente 1 020 € dès la première année et 2 040 € à partir de la deuxième — une somme qui peut justifier d’accélérer une mise en location, même provisoire.
Pas de changement pour 2026#
Il est important de rappeler que la réforme ne s’applique pas aux impositions 2026. En 2026, la TLV et la THLV continuent de fonctionner selon leurs règles actuelles. C’est uniquement à compter du 1er janvier 2027 que la TVLH prend effet.
Les contribuables qui reçoivent un avis TLV en 2026 (au titre de l’année 2025) ne sont pas concernés par la réforme pour cet avis.
Sources#
- Loi de finances pour 2026, article 108 — Légifrance
- CGI, nouvel article 1406 bis (TVLH) ; abrogation des art. 232 et 1407 bis
- Zéro Logement Vacant (beta.gouv.fr) — Réforme LF2026
- LégiFiscal — TVLH
- Actu-Juridique — Nouvelle taxe unique à partir de 2027
- France Urbaine — TVLH
- La Gazette des Communes — TVLH 2027
- Service-Public.fr — Fiche F17293 (Taxes sur les logements vacants)